La location meublée est aujourd’hui l’un des placements immobiliers les plus attractifs. Pourtant, une question revient très souvent chez les propriétaires : suis-je LMNP ou LMP ? Et surtout, quelles sont les conséquences de ce choix sur mes impôts, mes cotisations sociales ou la revente de mon bien ?
Contrairement à une idée largement répandue, on ne choisit pas librement d’être LMNP ou LMP. Ces deux statuts répondent à des critères précis et entraînent des conséquences fiscales très différentes.
Voici tout ce qu’il faut savoir.
LMNP et LMP : deux statuts, pas deux régimes fiscaux
Première précision importante : LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) sont des statuts.
Ils ne doivent pas être confondus avec les régimes d’imposition (Micro-BIC ou régime réel), qui peuvent s’appliquer aussi bien en LMNP qu’en LMP selon votre situation.
Autrement dit :
Statut = LMNP ou LMP
Régime fiscal = Micro-BIC ou Régime Réel
Cette distinction est essentielle pour comprendre votre fiscalité.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel est le statut de la grande majorité des propriétaires de locations saisonnières.
Vous êtes généralement considéré comme LMNP lorsque votre activité de location meublée reste accessoire par rapport à vos autres revenus.
Ce statut offre plusieurs avantages :
- une fiscalité souvent très favorable ;
- la possibilité d’opter pour le régime réel afin de déduire les charges et amortissements ;
- une gestion relativement simple.
Pour de nombreux propriétaires de la Presqu’île de Crozon, le LMNP constitue le cadre fiscal le plus adapté.
Qu’est-ce que le LMP ?
Le Loueur en Meublé Professionnel concerne les propriétaires dont l’activité locative prend une dimension plus importante.
Le passage en LMP dépend de critères fixés par la loi, notamment liés :
- au montant annuel des recettes issues de la location meublée ;
- et au fait que ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal.
Lorsque ces conditions sont réunies, le propriétaire relève du statut de LMP.
Le passage en LMP n’est donc pas une option : il résulte de votre situation.
Les principales différences entre LMNP et LMP
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Activité | Complément de revenus | Activité professionnelle |
| Régime fiscal | Micro-BIC ou Réel | Micro-BIC ou Réel |
| Amortissements | Oui (au réel) | Oui (au réel) |
| Déduction des charges | Oui | Oui |
| Cotisations sociales | Selon les cas | Plus fréquentes |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (dans la plupart des cas) | Régime professionnel |
| Transmission | Fiscalité patrimoniale classique | Règles spécifiques |
Les avantages du LMNP
Le LMNP reste particulièrement apprécié pour plusieurs raisons.
Une fiscalité très avantageuse
Au régime réel, il est possible de déduire :
- les intérêts d’emprunt ;
- les frais de conciergerie ;
- la taxe foncière ;
- les assurances ;
- les frais de ménage ;
- les commissions des plateformes ;
- les amortissements du bien et du mobilier.
Dans de nombreux cas, ces déductions permettent de réduire fortement, voire d’annuler temporairement, l’impôt sur les loyers.
Une gestion plus souple
Le LMNP reste généralement plus simple à gérer et s’intègre facilement dans une stratégie de constitution de patrimoine.
Les avantages du LMP
Même si le LMP est souvent perçu comme moins favorable, il présente lui aussi plusieurs atouts.
Une possibilité d’imputer certains déficits
Sous certaines conditions, les déficits peuvent être imputés sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui peut réduire l’impôt.
Des exonérations possibles lors de la revente
Dans certaines situations et sous réserve de respecter les conditions prévues par la loi (durée d’activité, niveau de recettes, etc.), le régime LMP peut permettre de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la plus-value professionnelle.
Ce point nécessite toutefois une étude au cas par cas.
Les inconvénients du LMP
Le statut professionnel implique également davantage d’obligations.
Parmi elles :
- des cotisations sociales pouvant être plus élevées ;
- une fiscalité des plus-values différente ;
- des formalités administratives parfois plus importantes.
Il est donc essentiel d’anticiper les conséquences d’un éventuel passage en LMP.
Peut-on choisir entre LMNP et LMP ?
Non.
Votre statut dépend de votre situation réelle.
En revanche, vous pouvez généralement choisir entre :
- le Micro-BIC ;
- le régime réel.
C’est souvent ce choix qui aura le plus d’impact sur votre niveau d’imposition.
Quel statut pour une location saisonnière sur la Presqu’île de Crozon ?
La plupart des propriétaires qui mettent en location une résidence secondaire ou un investissement locatif sur la Presqu’île de Crozon relèvent aujourd’hui du statut LMNP.
Ce statut est particulièrement adapté aux propriétaires qui souhaitent :
- générer un complément de revenus ;
- conserver une gestion patrimoniale de leur bien ;
- optimiser leur fiscalité grâce au régime réel.
En revanche, les propriétaires possédant plusieurs logements très rentables ou développant une véritable activité de location meublée doivent vérifier régulièrement si les conditions du LMP sont remplies.
Nos conseils avant de choisir votre stratégie
Le statut LMNP ou LMP ne doit jamais être analysé isolément.
Il convient également d’étudier :
- votre financement ;
- votre tranche d’imposition ;
- le niveau de vos charges ;
- vos projets de revente ;
- votre stratégie patrimoniale à long terme.
Une simulation réalisée avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal permet souvent d’identifier la solution la plus avantageuse.
En conclusion
Le LMNP reste aujourd’hui le statut de référence pour la majorité des propriétaires de locations saisonnières, notamment sur la Presqu’île de Crozon. Il offre un excellent équilibre entre simplicité de gestion et optimisation fiscale.
Le LMP, quant à lui, répond à une logique plus professionnelle. Bien qu’il entraîne davantage d’obligations, il peut également présenter des avantages dans certaines situations, notamment pour les investisseurs disposant d’un parc immobilier important.
Avant toute décision, il est essentiel de réaliser une étude personnalisée afin d’adopter la stratégie la plus adaptée à vos objectifs.